在岁末房地产商促销活动增多导致房价趋于平稳的时候，一个位于苏北地区的城市房价已经持续上涨五十六个月，无论是新住宅还是旧房的价格增长都居全国首位。
这座城市位于江苏省西北部，是徐州这座重要城市，在国家统计局追踪监测房价变动的70座大中城市里，徐州在九月份的房价增长幅度位居全国首位。徐州的新建住宅价格从2015年开始，累计上涨幅度将近百分之八十，此项数据在全国范围内排名第二。
实际上，徐州的房价上涨，只是整个苏北地区的缩影。
苏北五市包括徐州、宿迁、盐城、淮安、连云港，这些年房地产价格持续攀升，呈现出逐级递增的态势。同时，广义上的苏北和狭义上的苏中城市南通，也受惠于相关政策支持以及“上海后花园”的定位，房价急剧飙升。
疫情对房产市场的作用力慢慢消退时，这些城市的房价回升步伐，明显快于全国多数地方。
这几座位于苏北的城市里，徐州、盐城、淮安的房价增长最为显著，5年时间里它们的平均房价增幅，不仅超过了省会南京，更超越了北京、上海、广州、深圳这些一线城市，同时比重庆、贵阳等二线城市的房价增长速度还要快。
今年十月，徐州在国家统计局发布的数据中表现出色，全国范围内增幅最为显著；与此同时，淮安和盐城虽然未被列入官方监测的七十座城市名单，却在民间统计的“百城二手房市场深度降温指数涨幅排行”中连续四周占据首位和次席，淮安和盐城分别位居第一、第二的位置。
金融监管持续强化，房地产商融资环境趋紧，即便如此，十月间淮安、盐城、宿迁等苏北城市依然不断出现高价地块成交。
全面上涨
南通地处江海交汇处，与沪苏两城一水之隔，地理位置优越，伴随经济进步、城市建设及交通改善，南通的楼市价格这些年持续攀升。
近期南通的楼市价格明显在攀升，不少朋友获得收益后便将资金投向了房产领域。当地居民经常戏言，南通的房价已经超越了邻近的苏南无锡。李雪（化名）十多年前在南通接受高等教育，工作后选择在南通的公共机构任职，她对于南通房价变化的体会可以用一个“涨”字来概括。
南通城区的房产，大体上每月都在稳步攀升，每三个月和前三个月相比，涨幅会显得更为明显。一些需求旺盛的地段，新建楼盘的价格都受到了控制，邻近的二手房市场平均价格已经超过了新开发楼盘。当地一位二手房经纪人向媒体人透露。
新冠病毒带来的不利影响慢慢消退，南通的楼市价格迅速出现上涨。通州区的碧桂园天玺湾，去年那个时间段的二手房平均价格是每平米1万2，现在对外公示的售价已经达到了每平米1万9。
中房协和禧泰数据联手打造的房价监测平台中国房价行情网发布的信息表明，南通今年九月份的房价与去年同期相比增加了7.78个百分点，通州区的涨幅超过了30个百分点，海门经济技术开发区的涨幅也超过了24个百分点。
从南通往北边就是盐城，今年岁末，时速350公里的盐通铁路即将开通，盐城有望并入上海一小时生活圈，当地的房价近些年增长了一倍。
今年8月份至今，市区新增楼盘普遍提价两千元每平米，目前盐城所有地段的房产都很好卖，城南属于热门区域，现在房源已经卖得非常抢手。一位在盐城房地产市场工作多年的营销专家这样向界面新闻记者说明情况。
根据他透露的信息，盐城市中心地带现在房屋价格大概是一万零一百元每平米，最近这一波抢手的新建楼盘价格增长幅度接近百分之二十。
“城南不购房，一年皆虚度”是当地俗语。据媒体统计，2019年至2020年期间，盐城热门的城南区域成交均价提升了3125元每平米。城南的新盘中海万锦公馆，去年十月均价为1.05万元每平米，如今尾盘的清盘价格已增至1.45万元每平米，单价增长了4000元。
根据房价信息平台的数据，盐城九月整体价格与去年同期相比增加了八点五四，十月份的价格又比上个月有所提升。盐城城北和城东地区正在实施大范围的搬迁工程，这两个地方也因此成为了价格快速上涨的地段。
过去五年，盐城的房价一直保持着上涨趋势。安居客的数据显示，2015年10月该市房屋均价为5082元每平米。到了2020年10月，均价已经增长到1.09万元每平米。这样的增长幅度高达115.5%，意味着房价已经翻倍还多。现在盐城房地产市场单套房屋的最高售价已经超过了3万元每平米。
盐城北面的淮安，已经连续四周稳居“100城二手房价格涨幅排行榜”首位。
依据中国房价行情网的数据，淮安市区房价在2020年第3季度抵达了1.06万元每平方米，较上一季度增长了6.37%。今年9月份，淮安房价与上月相比增加了2.91%，和去年同期相比上升了19.88%，这一同比增幅要高于深圳的18.62%。
淮安生态新城、城南大学城以及清江浦主城等热门区域，当前新房市场供不应求，二手房价格急剧攀升。今年八月，城南绿地春晓项目发售时，吸引八千名潜在购房者参与，两小时内全部售罄。
淮海经济区的中心城市徐州，位于更靠北的位置，其房价增长表现非常突出，今年九月，国家统计局公布了全国七十座大中城市的房价统计信息，在这份名单里，北京、上海、广州和深圳这四个特别都市的房价依然在上涨，而徐州的新建房屋价格，环比增加了百分之一点四，在所有七十座城市中排名第一。
中国房价行情网的数据表明，9月份徐州全市房屋平均价格是每平方米1.36万元，与去年同期相比，价格增长了9.44%。
徐州当地某房地产公司市场负责人向界面新闻媒体人员透露，徐州市内的新建楼盘平均价格已经达到了每平方米两万人民币以上，最近价格在三万人民币以上的楼盘逐渐增多，一些九月份新推出的房产以较高价格进入市场，从而推高了徐州地区新建住宅的平均售价。
他的看法是，市场实际并未像传言那样热烈，价格主要受到土地价值飙升的影响，"如今即便推出新房源，也未必能迅速卖光，而那些标价过高的房产，其投资前景存在不确定性"。
棚改与土拍助推
涨幅领跑全国的苏北楼市是如何养成的？
调查发现，当地居民和房产界专家的回应基本围绕三点：大规模的征迁行动，激烈的土地竞拍活动，以及该区域发展的利好因素。
征收土地和土地出让仿佛是接连加码的隐性资本，在短期内促使房产市场快速攀升。
棚改采用货币化手段是促使三四线城市房价上涨的重要因素。2019年，全国棚改规模大幅缩减，江苏省的棚改量也减少了百分之二十八，不过该省在全国范围内依然位列第二。
2018年和2019年期间，棚户区改造规模不断萎缩，导致市场认为三四线城市房地产市场的热烈态势即将结束，同时潜在风险也在增加，然而，2020年新冠疫情爆发后，棚户区改造却突然反弹。
今年，徐州的棚户区改造工作推进得更加迅速，市区计划新增征收项目达69个，涉及面积约为1276.41万平方米，同时还有28个前期项目正在推进，面积约为592万平方米；四月十一日，淮安市人民政府网站公布消息，称该市将全力攻坚市区棚户区改造任务，要求高效推进并迅速完成；今年上半年，盐城公布了相关计划，全市范围内实施棚户区改造共计3.13万户，改造面积达到285万平方米，其中市区计划改造2.3万户。
棚改对房地产市场的影响非常明显。拆迁居民集中的地方房价涨幅显著。盐城今年城北的拆迁工程规模最大，因此城北房价大幅上涨，新开发的楼盘需求旺盛。一位盐城的行业专家这样表示。
土地拍卖被视为市场行情的指示器。今年前六个月，由于资金供给充裕，长三角地区地价持续攀升，苏北地区同样如此。然而，当前资金环境趋紧，开发商偿债负担加重，土地交易活动已显疲软，但苏北地区却屡屡出现高价地块成交。
今年10月，淮安楼面价不断被打破纪录。淮安国联以每平方米7100元的价钱，成功竞得大同路南边那块地，创造了新的纪录。紧接着，不到两天，首次进入淮安市场的福建建发公司，以每平方米9321元的价格，并支付了55%的溢价，赢得了沁春路南边的地块，又将淮安楼面价纪录再次刷新。这次土地拍卖过程非常激烈，现场竞价达到了960轮，从上午十点一直持续到晚上九点才最终结束。
今年前八个月，徐州共拍卖了大约七十三宗住宅用地，许多地块的成交价格刷新了当地记录。八月时，南京颐居置业通过147次报价，成功竞得徐州市中心华东机械厂那块地，由此诞生了徐州新的地价之最，每平方米的楼面价达到了一万六千九百元。如今，徐州每平方米楼面价超过一万元的土地数量已经超过了十个。
盐城在十月二十三日，江苏万科悦达实业有限公司参与了一块编号地块的竞拍，历经一百八十八次交锋，最终以十五亿六千万元的高价成功拿下，此次竞拍溢价达到了百分之三十九点四，折合楼面地价每平方米九千四百七十七元，这一成绩使该公司成为了该区域的新地王。
10月30日，江苏GDP最靠后的宿迁，其土地价格创下新高达到1.37万元每平米，浙江背景的华鸿嘉信公司以高出底价82.67%的代价购得宿迁市中心区域一块土地，该地块最初的起拍价仅为7500元每平米，业内专家表示，华鸿嘉信此次竞得高价地块，可能会带动宿迁房价上涨至2万元每平米。
脱离了保障房建设和土地出让这类暂时性推动力，根据记者对业内专家的调研，苏北房地产市场前景得到区域经济发展和城市基础建设进步的持续正面作用。
徐州某房地产公司的市场负责人透露，该市在2012至2016年间经历了四年的房地产市场萧条，个别区域月度成交数量低至个位数水平。自2016年开始，徐州启动了区域发展计划，确立为淮海经济圈中心城市，逐步增强了对周边区域的辐射作用。现阶段，徐州正在推进三条地铁线路的建设，其中一条已投入使用，同时实现了徐盐高速铁路的正式运营。
盐城近些年市区高架系统持续进步，并且结束了没有高铁的过去。去年徐盐高铁已经开通，今年年底盐通高铁也将投入使用，盐城有望进入上海、南京的一小时生活圈，前往北京的时间将缩短到四小时。
各个城市都有旧房改造方案，旧房改造对三四线房产市场的提振作用是毋庸置疑的，但是参与旧房改造的群体仅是首次购房者的一个分支，房产市场长期看好的核心要素才是更为重要的。盐城一位经验丰富的销售专家向媒体人说明。
调控在路上
苏北房价的后续发展怎样？记者调查得知，当地业内人士普遍认为房价已缺乏进一步上涨动力，若市场过热，势必会引来管理层的介入，相应的调控措施也可能会跟着推出。
十月九日，徐州的一项关于新建房屋价格的规定，要求一年之内不允许进行变动，这一政策在社交平台上受到了广泛关注，许多用户认为这种控制措施不够严格。
徐州市住建局、中国人民银行徐州市中心支行等五个单位共同发布了《关于推动市区房产市场平稳运行的文件》，里面提到要实施八项措施，包括采取区域化差异化调控手段，确保新建商品房登记价格一年内保持稳定，禁止迫使购房对象进行房屋升级改造等。
根据新规，新建商品房项目，用地面积在十万平方米以内的，需要一次性确定价格并报备；用地面积超过十万平方米的，可以分阶段进行价格报备，每个阶段报备面积不得低于十万平方米，最后阶段如果不足十万平方米，就按照实际面积报备；报备后的价格在一年之内不允许更改。
这项措施，被网民看作是维护房产价值的手段，要求一年之中既不允许价格上升，也不许其降低。
徐州某房地产从业者指出，这项调控政策主要聚焦于开发商提升房价的行为，限制了开发商的运作范围，对于购房群体而言并无关联。
房价稳定对购房群体而言是好事，甚至能够刺激新房的购买量。徐州当前出现了二手房价格低于新房的情况。
不过，他提出，即使不受调控影响，徐州房价的增幅也会遇到阻碍。徐州属于苏北地区，尽管人口数量可观，但人均GDP和人均收入水平不高，经济发展程度不及苏南城市，购房者的经济能力相对较弱，目前市场上高价楼盘的价格已经触及上限。
南通的房价持续攀升，引起了相关部门的重视。10月29日，南通住建局负责人王开亮通过政风直播间表态，南通市委市政府正密切关注本地房价的波动情况，计划在主城区严格管控土地价格和房屋售价，同一区域的新建楼盘，其价格涨幅原则上要限制在3%到5%的范围内
他还提及，今年增长最为显著的通州区与海门区，南通市近期组建了房地产管理机构，并颁布了相关文件，规定对海门区、通州区同样全面推行双重管控措施。
外来房企加码
苏北房地产市场的火爆，另有原因不容忽视，那就是外地开发商的积极拓展。
苏北房产市场的急剧攀升，引来了外地开发商的资本注入；这些开发商的积极扩张，加剧了土地拍卖的竞争态势，推高了土地成本，进而带动了房产价格的持续走高。这两股力量相互影响，彼此促进。
苏北地区原先三四线城市的房地产领域，多数时候由当地小开发商主导，但近些年，市场格局已差不多被全国性大企业垄断。
2019年，国内房产交易整体面临挑战，区域间表现差距显著，众多地产商开始寻找新的发展机会。一位早年在江苏北部进行项目开发的负责人于当年岁末曾颇为自豪地透露："本年度我们公司在苏北的房产销售取得了令人满意的佳绩。"
根据克而瑞发布的数据，2019年苏北五市房地产企业销售金额排名中济宁房盟网，前二十位的企业里，有十六家属于全国五十强之列。具体来看，位列前五的企业依次为新城控股、万科、碧桂园、绿地以及华润置地，这五家均位列全国十强房企。
今年前八个月，苏北五个城市的房地产企业销售业绩排名靠前的依次是碧桂园、恒大、新城控股、绿地控股以及中南置地。
这些是经营苏北区域时间较长的开发公司，由于苏北房产市场的增值，陆续有更多开发公司参与竞争。
业内专家透露，来自湾区的美的集团，是较早进入徐州的外地开发商之一，早在2010年就开始在该市运作，基础牢固，经过九个年份的发展，开发了十七处房产。2017年，浙江背景的中梁以及福建背景的中骏首次来到徐州参与建设。2018年，中央企业金茂入驻该市，同年迅速获取了三个地块，其建造的金茂府系列房产，在徐州市场树立了较高的价格标杆。
盐城市场，恒大、碧桂园、中南置地、中海属于率先布局的企业。过去两三年里，新增不少外来开发商进入该地。
2018年，万科和世茂开始涉足盐城市场；2019年，来自湾区的奥园以及浙地的佳源国际首次进入盐城，专注于高端产品的仁恒也同期在盐城获取土地，意图抢占当地高端改善市场，其首个新盘仁恒滨河世纪的开盘价已达到每平方米2.3万元；2020年，浙系房企绿城和来自大湾区的卓越在9月份也首次在盐城获得地块。
对于这些房地产商的做法，一位受访的徐州本地企业市场主管说，据他所知，许多在苏北地区拓展业务的开发商都抱有长远的扎根打算，并非仅仅想利用一时的关注热潮。
长期看好某个地方的发展，就代表要深入地投入其中。等到棚户区改造的热潮退去，等到农村人口迁入城市购房的城镇化优势不再明显，苏北地区的房地产市场还能依靠哪些因素来维持呢？
盐城一位房地产行业相关人员向媒体表示，伴随经济进步，新的机遇将不断涌现，例如高速铁路就能为苏北地区提供交通方面的优势。不过他同时强调，现阶段高铁对盐城房产市场的即时影响不大，例如高铁启用前的期待并未吸引外地投资者，高铁站周边的房产项目也未显现出更热销的态势。
还有一种看法指出，随着高速铁路的启用，人口外流的速度会进一步加快，必须认真对待苏北地区和苏南地区之间的经济水平差异，苏北的各个城市几乎都面临居民持续外迁的问题，苏州在2019年的人均可支配收入总额为6.01万元，淮安、徐州、连云港、宿迁的人均可支配收入都没有达到苏州的一半数值，在这样的背景下，如果继续对房价的急剧攀升不加以控制，将会对区域的整体进步造成不利后果。
