大家好，我是财爷。

一个只想带着大家搞钱的实战老司机。

以下是今天的正文。

就在昨天，又一个新一线城市出台了二手房指导价。

无锡市住建部门日前公布文件，内容涉及二手住宅交易价格参考体系构建。

我特意去官网上扒了扒原始文件。

最重要的几点我都用红圈给大家标记出来了。

坦白讲，通过这份文件能够明白，无锡确实是个坦诚的政府部门，对于二手房参考价格的缘由和后续走向都解释得非常明白。

为了便于大家理解，我归纳成三个最重要的问题。

1、无锡的二手房指导价是如何形成的？

这个价格参考了二手房的网签备案信息，并且排除了那些不正常的交易记录。

2、这次一共出台几个小区的指导价，后期会增加吗？

回答如下：现阶段先推出一百个社区，未来会持续扩充并优化，每年的定价都会有所调整。

3、这次二手房指导价的作用是什么？

确保市场稳定，促使中介机构依照规范公布价格，并且金融机构在后续放款时会参考这一基准定价。

无锡这次的二手房指导价，相较于上海和深圳，显得更为详尽和明确，这从某个角度也透露出这项政策将会持续推行。

无锡的房地产市场，刚刚显现出复苏的迹象，立刻就遭到了重创，跌回了原点。

1-7月份，全国范围内针对重点城市的调控，真的太猛了。

深圳市场遭遇二手房指导价强力干预，当前挂牌房产售价普遍仅为政策调整前水准的百分之七十上下。

上海经历了多次调控措施，最近又堵上了赠与的通道，接收赠与房产的人现在也必须具备本地购房条件。

广州的住房抵押贷款额度几乎已经用尽，存量房贷款业务全面暂停。北京由于早先的严格管理，房价相对更划算，从东二环到五环的广大地段都适合直接购买。

今年上半年，非一线城市中的明星热点城市，例如杭州、宁波、成都、西安，全都遭遇了政策的严厉打击，若一次效果不佳，便会采取二次措施。

我们从热点城市中，看到了楼市调控的决心和毅力。

许多人纷纷询问，目前国内众多核心城市实施严厉调控政策，是否适宜购置，是否适合进行投资。

我的看法相当清楚，管控力度大的城市，整体状况其实就更加稳固，房地产市场虚高成分很小。

北京、广州、上海今年上半年的交易量，几乎都刷新了近些年的最高纪录。

上海卖出了二十三万个单位，广州卖出了十三万个单位，北京卖出了十四万个单位，数量都在增加。

现在考察二手房的积压情况，北京还剩七万五千套，广州还有八万套，上海剩下三万套，价格合适的几乎卖一套就减少一套。

当一线城市调控得越严格，就有越来越多的人想跑步进场捡漏。

当一线城市调控得越严格，就越是没有水分，楼市也就越健康。

今年六月，上海通过人才引进和居住转换两种方式办理落户手续的有六千五百人，创下了历来单月落户人数的最高纪录，而今年上半年总共办理了三万三千四百人，是去年同期数量的二点七倍

如果保持当前进度，仅居转户和人才引进这两条迁入途径，今年就会新增七万个上海居民家庭，这七万个家庭形成的居住需求，不容忽视。

因此，本轮的调控，表面上是针对主要都市圈和重点二线城市实施严厉措施，实际上反而凸显了这些核心区域的强大消费能力。

接下来的2年，是中国头部核心城市的稳定之年。

经过这两年诸多变动，一线城市中那些以投机为目的的购房者的数量会逐渐减少，市场环境会趋向更为稳定，普通民众的购房能力也将获得一个更为有利的时机。

我们现在买房，一定不能用短线思维来看。

不少人常向我咨询，现在购置上海是否适宜，财爷，现在杭州是否适合入手。

从长远角度出发，这些城市都是中国最出色的城市，不存在所谓的闲置，短期的波动其实并不那么关键，因为短期的波动最终都会变成买入的机会。

价格围绕价值上下波动。

城市住宅价格会依据城市整体水平而持续波动，最终会确立一个全新的稳定状态。

最主要的顾虑其实源自中小城市，真正的风险其实正在暗暗来临。

进入后半段时期，房地产商们的财政负担相当沉重，在三条红线的约束下，即便向银行申请，也很难获得充足的货币援助了。

就在昨天，房企们又受到一记重锤。

昨天，据财联社报道，参与“三道红线”测试的数十家主要房地产企业，已被监管机构责令，其购置土地的资金总额，不能超过年度销售收入的百分之四十。

该项约束涵盖开发商在公募平台购置土地的行为，同样涉及经由企业并购途径获得土地的成本。

如今这个试验项目里，大约有十二家公司，包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润以及阳光城。

这些公司都属于房地产领域的前三十位，是业内公认的领军企业，他们购地步伐的减慢，基本上反映了整个行业购地步伐的放缓。

这一行为表明，政府部门针对核心房地产企业的土地储备规模设置了新的限制条件，未来这些企业每项新增土地获取的决策，都需要进行周密的考量。

现阶段，对于大型房地产开发商而言，能够确保项目顺利推进并且资金回笼最快的地方，始终还是那些经济发达的一线及二线都市。

要是不信，可以到如今三四五线城市里瞧瞧，那里大部分新建的房子都卖得相当滞销，二手房的成交速度也极其缓慢，存在价高量少的状况。

一些业内知名房地产企业的市场主管透露，当前地方分公司正积极筹集巨额款项参与一二级城市的土地竞拍活动，过去还可以向金融机构申请借款，如今银行方面也难以批准融资，究竟如何是好，只能减少五级及以下城市的土地购置预算。

需要明白，众多中小城市房产价格之所以上涨，主要源于持续不断的地价竞拍刺激，如今从土地获取环节加以严格限制，迫使开发商将资金投向更稳妥的领域，这一举措精准打击了开发商的薄弱环节！

当然，最厉害的限制政策是来自于个人房贷层面。

直接说判断结果。

未来六个月，大都市的住房贷款政策将可能进一步趋紧，小城镇的房贷申请则会更加困难。

日前，上海市对首套住房贷款利率进行了整体性提升，由4.65%上调至5%。与此同时，二套住房贷款利率也经历了相同幅度的上调，从5.25%调整到了5.7%。

这样的信号简单而又干脆。

上海是国内金融重镇，向来资金充裕，如今连这里也调高了房贷利率，可见全国范围内房贷信贷确实吃紧。

房屋贷款持续收紧和额度受限，银行方面势必要减少对非核心区域的资金投放，倘若信贷全面收缩，三四五线城市的二手房交易将遭遇停滞，进而整个房地产市场活跃的环节就会中断。

最近一段时间，洛阳、焦作、镇江、连云港等一些城市传出二手房贷款暂停的消息，银行方面首先考虑的是确保资金安全，四五线城市的房产，其价值与一二线城市相比，显然不是理想的投资对象。

对于中小型城市来说，紧接着要遭遇的，是更加冷清的土地拍卖行情，房屋二手交易的需求也会慢慢变得疲软。

因此，务必向大家强调，若只是为了投资或资产增值，必须摒弃只购置故乡房产的单一做法。

因为说不定等待你的，就是无尽的深渊。

接下来房地产领域济宁房盟网，肯定会有接连不断的调控措施出现，比如说杭州的二手房市场是否会设定参考价格，又比如说南通是否会实施房产买卖的约束，只要房价有上涨的意愿，所有政策都有可能被采用。

在这里，也想提一些建议，供大家参考下。

（1）三四五线的老破小或没有任何价值依靠的房子，速卖。

什么是价值依托，就是缺少教育机构作为支撑，缺少大型商业中心作为配套，缺少政府企业类机构的入驻，这类房产十分不安全，倘若继续积压，极有可能陷入无人问津的窘境。

（2）对于核心城市，用投资的眼光而不是投机的眼光去看待。

如今国内所有主要都市，都施行了地方性的房产调控措施，通过限制交易、购买或贷款等手段进行管控，至少包含了其中一种限制方式。

每当我们购置一处居所，都应当不断审视，此房能否持续保有五年以上，其所在区域的价值或建筑本身的品质，是否真正获得我们的认可。

（3）哪怕是核心城市的房子，也要有成长性思维。

比如目前你正在某个单位任职，近期或许不会调换工作，然而若经过一段岁月，很有可能会转投同领域内的另一家企业任职。

你需要多了解本行业公司主要集中的区域，购房决策时最好将未来潜在的工作地点纳入考量，如此即便未来更换工作也不会感到担忧。

选择房屋时，如果目前只能负担两居室的预算，而三居室的配置变得十分关键，那么应当优先考虑那些能够改造成三居室的二居室设计。

（4）面对越来越难贷款的房贷，一定是贷足贷长。

购置房产或许是你人生中的首笔巨额投资，首笔按揭贷款，极有可能成为你一生中能够借到的金额最高、还款周期最长、利息成本最低的资金。

当你准备更换或者购置另一处房产时，便会察觉到首付款的额度增加了，贷款的利率也调高了，那时再懊恼当初买的房子太小、申请的贷款不够，就已经无法挽回。

若有人向你咨询购房贷款的最佳方案，那么回答始终如一：首先申请全额贷款，然后选择等额本息的还款方式，并且年限定为三十五年。

（5）不要老想着自住兼顾投资。

居住用途注重匹配度，投资价值考量发展前景，这两方面向来难以兼顾。优先满足自住需求，然后着手进行房产升级，具备资格时购置优质学区住宅。倘若经济宽裕，方可购置投资性房产，从第二套、第三套房产开始规划。

风险与收益并存，为了追求潜在回报而放弃居住的安稳，实属得不偿失。将居住与投资结合，本质上还是居住。

最后送你一句话：

耐心和持久，胜于激烈的狂热。