跟着《执行法官》去执行
法拍房
“十问十答”
Q&A
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ON
开栏语
电视剧《执行法官》近期在央视八套、优酷等平台热播，该剧具体刻画了一批秉持正义、业务精湛的执行人员，他们怀着"如同当事人般感受""如同执行任务般投入"的坚定信念和担当意识，全力攻克长期存在的执行难题、全力拆除阻碍司法公正的最后一道障碍，使具有法律效力的文书切实转化为实际执行款项，持续增强民众的满足感和安全感。
南安法院运用先前创办的《学法零距离》栏目，采取“边欣赏电视剧边学习法律”的形式，针对社会上的热门话题，留意剧中涉及执行程序的情节，选取重要的片段，归纳相关法律条文，说明其中涉及的法治知识，通过更直接、更鲜活的方式开展法治教育。
今日话题：法拍房“十问十答”。
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剧情回顾
青港市人民法院执行二庭庭长楚云，率领执行局人员，对玉城猪脚饭展开法拍前的实地考察，齐润玉声称房产系其侄子齐麟购置赠予，拒绝履行法院判决，因而与楚云一行发生争执济宁房盟网，最终被司法警察押送至法院接受处理。
追剧说法
法院强制执行的房产称作法拍房。若债务人未完成法律文书规定的责任，债权人会通过执行程序向法院请求强制措施。法院随后会处置债务人所有的房产，用拍卖收入来清偿债务。这些被用来拍卖的房产就是法拍房。与普通商品房相比，法拍房的价格通常更低，而且竞价过程公开透明。
为了让各位更清楚认识法拍房竞标，现针对人们普遍关心的与法拍房相关的事务提供说明。
Q1
想买法拍房，到哪里筛选房源？
评审委员会借助第三方评估机构对申报材料逐一审查，依据评审及投票情况，最终确定7家网络服务提供者的拍卖平台符合入库标准，这些平台现被收录至名单库中，排名不分先后
1、淘宝司法拍卖
2、京东司法拍卖
3、人民法院诉讼资产网
4、公拍网
5、中国拍卖行业协会网
6、工商银行融e购
7、北京产权交易所
以南安市人民法院为例，该机构的司法拍卖活动主要依托淘宝网和京东网这两个网络平台展开。用户首先需要进入这些平台，接着在相关版块中找到司法拍卖专区，然后选定南安市人民法院这一具体机构，即可浏览到其当前待处置的房产信息。潜在竞买人可以根据自身条件，从这些房产中选择符合购买意向的法拍标的物。
Q2
想买法拍房，怎样尽可能知晓拍品全貌？
1.
查看法院拍卖公告
搜寻已发布待售房产，审阅司法处置资产状况记录、争夺购买通告、争夺购买指引，这些资料大致涉及房产当前状况、户籍情况、费用拖欠、是否租赁、是否附租竞拍等要素。意向争夺者需认真研习这些资料，探析其中潜藏的难题与风险。
比如以下几方面意向竞买人可重点关注：
（1）标的介绍：包括建筑面积、登记日期、房屋楼层等；
当前目标对象的状态：重点考察房产的实际使用功能、所有权归属、权利类别、土地规划用途、是否已清空原居住者、以及租赁状态等，对于已被占用或正在出租的房产，需要特别关注，这类情况可能对最终能否按时迁入产生作用；同时，可向公安部门的户籍管理部门查询该房产目前是否登记有户籍信息，这关系到后续户籍手续的办理，特别是对于涉及教育资源的房产，更应谨慎处理。
权属来源要注意，房屋的土地性质得看，要是属于国家公开出售的，那就没问题，但如果不是国家公开出售的土地，比如经济适用房这类，在办理过户手续的时候，购买方必须再交一笔土地出让费用。
附加税费方面，首先关注被执行人性质，若为公司则交易成本远超个人；其次考虑过户环节，部分未获产权证的法拍房，例如已购未售的新建房屋，在竞拍落定后需先转至被执行人名下，再行过户给买家，此过程将产生两次过户费用，务必预先核算清楚。
拍卖环节需注意，关于竞价的规矩，交易的章程，还有拍卖要交的钱，税金的开销，过户时得花的费用，比如要交的税、管理小区的钱、赚的钱要交的税、做生意要交的税、卖地时要交的钱、买房时要交的钱、过户的手续费、贴花的钱、拿证要交的钱，水电煤气这些都要算进去，另外还有可能要面对的其他风险，这些都要提前讲明白。
2.
看样时间实地勘察
法院会统一设定时间安排实地察看，拍卖通告会注明房产察看时段，通告末尾设有法院职员或拍卖协助组织的联络方式，参与者可以直接致电询问。
意向购买者能够前往房产所在地亲自考察社区环境与周边设施,清楚水电物业的费用拖欠状况,明确房产的具体位置,知晓房间的布局和方向,并查看房内装修的实际情况。
Q3
想要拥有法拍房，怎么购买？
购买司法拍卖的房产必须严格遵守各个地区的购房限制措施，意向参与者需核实自身满足购买资格，然后依照以下四个环节实施房产竞拍。
缴纳保证金后，需在拍卖平台开设账号，完成实名验证并登录，个人信息务必真实准确，此项与最终交易过户结果密切相关，通常情况下，法拍房产须登记在买家名下，除非买家在竞拍前向法院递交授权书，授权他人参与竞拍，若竞拍成功，房产可登记在授权人名册上。
报名成功后参与出价竞拍，拍卖启动竞价时，需在标的物详情页确认出价数额，并点击出价按钮；经法院确认的共有人或承租人享有优先购买权，优先购买权人参与竞拍时，可按普通竞拍人或低顺位优先权人的同等价格出价；若未出现更高出价，拍卖标的由最后出价的优先购买权人获得；行使优先购买权务必在公告提示日期前向法院预约办理，法院系统录入方为有效
完成尾款支付，买家须在通告设定的时限内，把拍卖尾款，也就是成交金额扣除保证金后的余额，转入法院通告中指明的账户里
完成工作交接，结清拍卖剩余款项之后，相关司法机构会提供包括拍卖成功证明、法律判定文件、执行协助函在内的正式文件，用于办理资产所有权转移登记，在申请权属证书过程中，各项费用分摊需依照拍卖时的公开声明执行。
Q4
拍到了法拍房，但不想要，会有什么后果？
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条明确指出：若竞得者反悔，其缴纳的押金将不予退还，这些款项将按顺序用于补偿拍卖环节产生的各项开销、填补再次拍卖时成交价低于初次拍卖价的差额、清偿案件被执行人的债务以及与拍卖标的物有关的被执行人的债务。一旦出现反悔并决定再次拍卖的情况，原先的竞得者将无权参与后续的竞买活动。
因此，并非没有购房条件、价格竞得偏高、或不再需要等情况，能够成为反悔竞买的借口，意向的竞购者一定要小心参与，认真研读法院的拍卖信息。
以南安市人民法院为例，其全部拍卖通告，竞买须知里都清晰说明：拍卖成功后，买方若延迟未付清剩余款项，就等于放弃购买。放弃购买或被当作放弃购买的，先前缴纳的保证金将依法不退还，它将优先用于承担拍卖产生的开销、补足再次拍卖价低于初次拍卖价的差额、支付本案被执行人的欠款以及与拍卖物品有关的被执行人的欠款。重新举牌出售的，先前购买者不能参与出价。请购买者仔细留意前述风险及法律影响，自行检查经济状况并愿意承担相关法律后果。
Q5
法拍房有人占用怎么办？
房屋的使役情形以及审判机构是否结清债务都会在布告里讲清楚，详细状况要听从审判机构的工作部署来定。
Q6
法拍房起拍价如何确定？
依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，首场拍卖的起拍金额在评估价值上最多下调30%，确切的降幅由司法机关裁定，换言之，初次竞拍能够以评估值的七成进行。二次拍卖的起拍金额在首场拍卖价上最多下调20%，具体的降幅同样由司法机关裁定，换言之，二次竞拍最少能够以评估值的五点六成进行。
Q7
法拍房买入后是否限售？
根据具体情况确定。竞拍者需要事先掌握各城市关于房产出售的约束条款，若某地存在此类规定，司法拍卖的房产也会受到同样的约束。
Q8
法拍卖房有佣金吗？
不是这样。司法拍卖跟商业拍卖不一样，商业拍卖是收费的，网络司法拍卖不收佣金，是免费的，不过拍卖辅助机构的服务是要收费的。
Q9
买受人缴纳保证金报名后可以不出价吗？
可以，即便竞买人已经缴纳了定金并报名参加，也无需进行出价，定金在拍卖活动结束后也可以申请退还。
Q10
法拍房存在违章建筑，成交价是否包含处理违建的费用？
不包括违建，买方需自行解决，交付后若违建受罚，责任由买方自负。
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策划：院融媒
文字：陈为金
